法院判物业公司退场陷三年执行困境，高院已再审 业委会签的临时物业服务合同作数吗？

　　因涉众多业主的切身利益，深圳市彩生活物业管理有限公司（下称彩生活公司）与开发商桂林祺昌置业发展有限公司（下称祺昌公司）的物业服务合同纠纷事件曾受媒体关注，彩生活公司于2022年5月由桂林市中级法院终审判决其退出棠棣之华小区。此后的三年，虽经法院多次执行，将彩生活公司纳入失信被执行人名单，将公司法定代表人列为限制高消费人员，但彩生活公司始终未退出小区。

　　近日，红星新闻记者从涉事双方获悉，该案有新进展，在彩生活公司败诉、被法院判决退场三年后未退场情况下，该案于今年7月由广西壮族自治区高级人民法院裁定再审并由广西高院提审，于今年10月中旬开庭审理。

　　针对此事，日前广西高院相关工作人员对红星新闻记者表示，目前本案正审理中，不便就具体案情接受采访，法院会依法依规审理此案，尚未确定何时出判决。

▲图据图虫创意

　　开发商解除物业服务合同引双方诉讼

　　棠棣之华小区位于桂林市七星区环城南一路9号，由祺昌公司开发。

　　根据生效判决查明事实，2016年9月，祺昌公司和彩生活公司签订《前期物业服务合同》。其中解除合同的相关条款规定之一为：彩生活公司严重违反本合同约定，不按合同履行义务，经甲方、超过半数业主或业主大会决定解除合同。

　　2019年6月，祺昌公司认为彩生活公司服务存在严重质量问题，其中包括未按约定提供特约服务和便民服务、对业主私自建阁楼搭建阳光棚违规装修等监管不善、业主入户门被撬家中被盗的安全问题等，要求彩生活公司限期整改。

　　2019年9月10日，祺昌公司向彩生活公司发出解除合同告知函，以彩生活公司服务存在违约、服务与约定的质量标准相差甚远等理由提出解除合同。2019年9月18日，彩生活公司向祺昌公司发出回函，对小区管理存在问题进行原因分析并提出整改措施，此后双方未办理交接手续，彩生活公司继续提供物业服务。

　　2020年11月4日，祺昌公司向彩生活公司发出限期撤场告知函，称彩生活公司在合同履行过程中存在严重违约行为，物业服务质量标准低下，与合同约定质量标准相差甚远，未按承诺整改到位。公司曾函告解除合同，因彩生活公司撤场需要时间等原因，公司未强制清场，目前彩生活公司仍未兑现服务承诺，现告知彩生活公司于2020年11月30日前撤场。

　　此后，彩生活公司将祺昌公司起诉至桂林市七星区法院，请求法院判决确认祺昌公司发出的解除合同告知函和限期撤场告知函无效，双方继续履行2016年9月签订的前期物业服务合同。

　　物业公司拒不执行判决，三年未退场

　　对于该案，七星区法院于2021年1月立案，2021年3月作出一审判决。判决驳回彩生活公司的起诉。

　　▲2021年3月，七星区法院作出一审判决，驳回了彩生活公司的起诉

　　2021年7月，桂林中院驳回彩生活公司上诉，维持原判。

　　判决生效后，祺昌公司向七星区法院提起诉讼，请求法院判决在双方已解除合同前提下，判令彩生活公司退出棠棣之华小区。

　　2021年12月，七星区法院作出一审判决，判令彩生活公司在判决生效之日起三十日内退出棠棣之华小区。此后桂林中院二审判决驳回彩生活公司上诉。

　　不过，要求彩生活公司退出棠棣之华小区判决生效后，彩生活公司未依判决退出该小区，祺昌公司申请法院强制执行。

　　▲2021年12月，七星区法院作出一审判决，判令彩生活公司在判决生效之日起三十日内退出棠棣之华小区

　　2022年10月27日，七星区法院立案执行，要求彩生活公司履行判决、退出小区，但彩生活公司在此后三年未履行判决退出该小区。

　　业委会与物业公司签临时服务合同

　　值得注意的是，2022年5月桂林中院作出的二审判决查明，在退场案二审期间，2022年4月，棠棣之华小区成立第一届业主委员会并在街道办成功备案；此后业委会向彩生活公司发出告知函，要求彩生活公司在棠棣之华小区业主大会未重新选聘物业服务人前继续按前期物业服务合同提供物业服务，彩生活公司回函同意。

　　相关裁定显示，七星区法院立案执行后，2022年11月21日，小区业委会向七星区法院提出执行异议，称由彩生活提供临时物业服务是广大业主意愿。2022年12月23日，业委会与彩生活公司签订临时物业服务合同。

　　2023年2月，七星区法院以业委会与彩生活公司已签订临时物业服务合同为由，裁定终结执行。

　　经多轮裁定后，广西高院再审此案

　　该裁定作出后，祺昌公司以小区业委会与彩生活公司签订合同不代表广大业主真实意思表示，不能终结执行为由，向七星区法院提出异议，被七星区法院驳回。

　　祺昌公司向桂林中院申请复议，桂林中院认为，七星区法院在对业委会与彩生活签订合同的形成时间、程序等事实没有查明下认为新的法律关系阻却执行案执行属事实认定不清、证据不足，裁定发回七星区法院重审。

　　2023年8月，七星区法院再次裁定驳回祺昌公司异议。祺昌公司再次向桂林中院申请复议。

　　桂林中院在裁定中查明，棠棣之华小区建成商品房总计6020户，已售5000余户，2022年12月17日至21日，棠棣之华小区部分楼栋长在本楼栋微信群中就是否同意与彩生活公司签订临时物业服务合同征求意见，最终1813户参与接龙，其中1727户同意。同月23日，业委会与彩生活公司签订临时物业服务合同。

　　桂林中院认为，合同签订过程中，参与接龙户数不符合法定户数，未经过法定户数和专有面积的业主授权，业委会无权与彩生活公司签合同，无法形成重新选聘物业公司合同法律关系，彩生活公司临时物业服务超过最长六个月期限要求；责令退出小区判决作出后，七星区法院应及时采取执行措施确保彩生活退出小区；业委会与彩生活签订临时合同以及彩生活公司依据该合同签订的书面执行异议不能阻却判决执行，法院依临时合约裁定终结判决执行没有法律依据，确属有误。

　　2023年12月，桂林中院裁定撤销驳回祺昌公司异议的裁定以及终结执行的裁定。

　　此后的2024年2月4日，七星区法院作出裁定称，2024年2月2日，棠棣之华小区业委会向七星区法院提交情况说明，业主大会投票通过选聘彩生活公司为临时物业服务人员，要求七星区法院终止执行本案，进而裁定中止案件执行。

　　祺昌公司再提出异议，2024年3月25日，七星区法院裁定驳回祺昌公司异议申请。祺昌公司又再向桂林中院提出复议。

　　桂林中院认为，七星区法院中止执行的理由不符合法定情形，案涉小区业委会非本案当事人，其要求法院终止执行本案，主体明显不当。2024年10月，桂林中院裁定撤销七星区法院中止执行裁定。2024年11月，在该案生效判决两年多，经过多轮裁定之后，七星区法院再次恢复本案执行。

　　此后近一年，彩生活公司一直未按判决退出该小区，直至2025年7月，广西高院裁定再审并由其提审此案。

▲2025年7月，广西高院裁定再审并由其提审此案

　　广西高院裁定再审后，于2025年10月中旬开庭审理此案。

　　针对此案，红星新闻记者按照广西高院要求发送采访函。广西高院工作人员回复称，目前本案正在审理中，不便就具体案情接受采访，法院会依法依规审理此案，尚未确定何时出判决。

　　物业公司：是业主挽留，并非不履行判决

　　彩生活公司相关负责人接受红星新闻记者采访时表示，祺昌公司已出售大部分房屋，物业公司去留应由业主决定，而非开发商。彩生活公司未退出棠棣之华小区，是因业主挽留，并非拒不履行判决，且判决未明确交接对象，若擅自撤场会导致小区无人管理，违背业主意愿。

　　该负责人表示，第一届业委会曾发函挽留，要求其不得擅自离场；2024年再次由业主大会通过投票选定彩生活公司为临时物业公司，签订物业服务协议，符合法定流程。业主一致要求彩生活公司留场，直至选出新物业。

　　开发商：业委会已解散，彩生活公司应退场

　　开发商祺昌公司相关负责人在接受红星新闻记者采访时提到，《前期物业服务合同》已由法院生效判决确认解除，按照相关法律规定彩生活公司应当退场。

　　祺昌公司相关负责人表示，彩生活公司所提到“业委会和业主大会同意选聘其为临时物业公司”，其中2022年12月那次，桂林中院裁定认为投票未达法定户数而无效；2024年召开业主大会投票这次，经桂林市七星区住建部门作出《小区业委会选聘物业的调查意见》认定投票无效。桂林市七星区穿山街道办事处发出《关于棠棣之华小区第二届业主委员会换届选举工作的公告》，反映小区业主大会未选举出第二届业委会，未形成聘用彩生活公司为物业服务人的业主大会决议等。目前，小区业委会已解散，彩生活公司应退场。

　　记者注意到，七星区住建部门作出的《小区业委会选聘物业的调查意见》显示：棠棣之华小区选聘彩生活公司为小区提供物业服务的表决所使用的电子投票系统在统计上出现重大纰漏，彩生活公司投票期间存在向小区业主赠送物品及服务的拉票行为……认定本次投票选举结果无效。

　　2025年6月桂林市七星区穿山街道办事处作出的《关于棠棣之华小区第二届业主委员会换届选举工作的公告》则称，本次业主大会采用小程序辅助投票工具导出数据与不动产中心提供数据不一致，总户数和总建筑面积相差较大，面积参与率未达法定的三分之二，本次业主大会选举无效。

　　红星新闻记者 祁彪

　　编辑 包程立

　　审核 王光东